Trị giá cả triệu đô, nhiều khu đô thị phủ rêu xanh và vắng người ở

Tại các khu vực ven TP.HCM, nhiều dự án khu đô thị rơi vào tình trạng hoang vắng, khi tỷ lệ cư dân thực đến sinh sống chỉ đạt khoảng 5-10% trong thời gian dài. Những căn nhà được rao bán với giá hàng chục tỷ đồng nay đã xuống cấp, phủ đầy rêu xanh và thiếu vắng dấu hiệu của cuộc sống.

Những khu đô thị giá cao, người vắng

Điển hình, tại quận 9, một khu đô thị được xây dựng gần 10 năm nhưng hiện chỉ có vài dãy nhà hoàn thiện, trong đó chỉ lác đác hộ dân sinh sống, cả chính chủ lẫn người thuê. Khu vực này vào ban đêm gần như không có hoạt động sinh hoạt hay vui chơi, tạo nên cảnh tượng hoang vu. Nguyên nhân chính được cho là thiếu các tiện ích cơ bản như khu vui chơi, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, và công viên.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại Nhơn Trạch (Đồng Nai). Nhiều khu đô thị tại đây đang bị bỏ hoang sau những đợt sốt đất, với các tòa nhà xây dựng dở dang hoặc xuống cấp. Điển hình là Khu đô thị Long Thọ - Phước An, dù được quảng cáo sở hữu hạ tầng đồng bộ nhưng đến nay vẫn là những dãy biệt thự, nhà liền kề bỏ trống, cửa kính vỡ nát, tường rêu phong. Một số khu đất thậm chí bị tận dụng làm nơi trồng mì qua nhiều năm.

Tại dự án Nhà ở thương mại - dịch vụ cao cấp Nhơn Trạch, các căn shophouse dù đã bán hết nhưng cửa vẫn đóng im ỉm do thiếu điện, nước, và hạ tầng tiện ích xung quanh. Nhiều khách hàng mua nhà không thể hoàn công, cũng không thể bán lại, rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan.

Chị L., một cư dân tại khu Đông TP.HCM chia sẻ, gia đình chị dọn vào căn biệt thự trị giá 12 tỷ đồng từ năm 2021. Tuy nhiên, suốt bốn năm, cả dãy nhà vẫn chỉ có mình gia đình chị sinh sống. Hàng xóm "hứa hẹn" dọn về nhưng mãi vẫn không thấy xuất hiện. Phần lớn các căn biệt thự xung quanh bị bỏ không hoặc rao cho thuê với giá rẻ, khoảng 4-5 triệu đồng/tháng, khiến khu vực trở nên tiêu điều.

Tương tự, hàng trăm căn biệt thự và nhà liền kề tại nhiều dự án ở Hà Nội, trị giá hàng triệu USD, cũng đang bị bỏ hoang, gây lãng phí nghiêm trọng. Dù được xây dựng và hoàn thiện từ hàng chục năm trước, phần lớn các căn nhà này vẫn chưa có cư dân sinh sống. Đáng chú ý, dù trong tình trạng hoang vắng, giá bất động sản tại đây vẫn tiếp tục tăng cao.

Tại Khu đô thị mới Dương Nội (phường Dương Nội, quận Hà Đông, Hà Nội), do Tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư, dù cơ sở hạ tầng, đường xá, cảnh quan, và hệ thống chiếu sáng đã hoàn thiện, số lượng cư dân về ở vẫn rất thưa thớt. Hàng trăm căn biệt thự, liền kề bị bỏ không, xuống cấp theo thời gian.

Một số căn được rao bán hoặc cho thuê làm văn phòng nhưng vẫn không thu hút được người quan tâm. Thế nhưng, giá biệt thự, nhà liền kề và shophouse tại đây vẫn được rao bán ở mức rất cao, dao động từ 23-31 tỷ đồng/căn trên các trang bất động sản, cao gấp 2-3 lần so với thời điểm mua vào năm 2010.

Giá ảo, đời sống thật ở đâu?

Các chuyên gia cho rằng, đây là hệ quả rõ nét từ các cơn sốt đất, nơi giá bất động sản liên tục tăng nhưng nhu cầu ở thực gần như không tồn tại. Những căn nhà hàng chục tỷ đồng trở thành biểu tượng của đầu cơ, trong khi người mua để ở thực như "kẻ lạc lối". 

Theo đó, nơi đây đã từng trải qua nhiều cơn sốt đất ảo do thông tin về các dự án hạ tầng giao thông bị "thổi phồng". Từ năm 1996 đến nay, giá đất tại đây đã tăng vọt qua 5 lần sốt đất, gắn liền với các dự án như quy hoạch lên thành phố, cầu nối quận 9 (cũ), sân bay Long Thành, và cầu Cát Lái. Tuy nhiên, sự trầm lắng sau mỗi đợt sốt khiến nhà đầu tư ngày càng mất niềm tin vào khu vực này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, việc thiếu hạ tầng xã hội và tiện ích đã biến nhiều khu đô thị thành những "thị trấn ma", làm dấy lên câu hỏi về giá trị lâu dài của bất động sản và những tác động tiêu cực đối với nền kinh tế, xã hội.

Trong khi đó, kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê (GSO) cho thấy, nhóm thu nhập cao nhất (20% dân số có thu nhập cao nhất, hay còn gọi là nhóm 5) có thu nhập bình quân hàng tháng đạt 14,47 triệu đồng/người tại Hà Nội; 13,8 triệu đồng tại Đà Nẵng; 13,26 triệu đồng tại TP.HCM; 13,9 triệu đồng tại Đồng Nai; và 18,38 triệu đồng tại Bình Dương. Đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ.

Tuy nhiên, thực tế lại không như kỳ vọng. Dù thuộc nhóm thu nhập cao, việc sở hữu nhà tại Hà Nội hoặc TP.HCM vẫn là bài toán khó. Giả định một hộ gia đình có hai lao động đều thuộc nhóm này, thu nhập bình quân hộ gia đình đạt khoảng 30 triệu đồng/tháng, tương đương 360 triệu đồng/năm. Nếu áp dụng nguyên tắc tài chính phổ biến, chi phí nhà ở không nên vượt quá 1/3 thu nhập, khả năng chi trả tối đa cho nhà ở chỉ vào khoảng 6,7 triệu đồng/tháng, tức khoảng 80 triệu đồng/năm.

Trong khi đó, giá căn hộ thương mại tại các đô thị lớn dao động từ 40-70 triệu đồng/m², tùy vị trí và phân khúc. Một căn hộ nhỏ (~60m²) có giá trung bình khoảng 2,5-3,5 tỷ đồng. Nếu nhóm 5 chọn mua căn hộ 60m² với giá 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà (tương đương 2,45 tỷ đồng) với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng, tương đương hơn 300 triệu đồng/năm.

Với mức chi trả tối đa chỉ 80 triệu đồng/năm, nhóm thu nhập cao gần như không thể đáp ứng được chi phí này. Thực tế này không chỉ phản ánh khó khăn trong việc sở hữu nhà ở của người dân, mà còn đặt ra câu hỏi về tính khả thi của thị trường bất động sản và sự cần thiết phải có những giải pháp hỗ trợ hiệu quả hơn từ các cơ quan chức năng.

Liệu rằng, đến bao giờ những khu đô thị hoang vắng này mới được lấp đầy bởi cư dân thực sự? Và liệu giá bất động sản tăng "vô tội vạ" có còn ý nghĩa khi người mua để ở ngày càng xa rời thực tế? Những câu hỏi này vẫn đang chờ lời giải từ các nhà quản lý và thị trường.