Ngân hàng cũng lúng túng vì bảng giá đất

Đây là thông tin được bà Nguyễn Thị Phương, Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng chia sẻ trong Hội nghị với chủ đề "Tác động của các quy định mới trong Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và luật kinh doanh bất động sản 2023 đối với hoạt động ngân hàng".

Một số quy định mới chưa “khớp” với hoạt động ngân hàng

Theo bà Phương, Luật Đất đai 2024, mặc dù mới có hiệu lực gần 4 tháng, nhưng trong quá trình áp dụng, ngành ngân hàng đã gặp phải một số khó khăn và vướng mắc. Một trong những vấn đề nổi bật liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là khi chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để xây dựng các công trình như nhà xưởng.

Cụ thể, pháp luật hiện hành chưa làm rõ việc áp dụng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo hình thức sử dụng đất sau khi chuyển đổi, ví dụ như đất thuê trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần, hay vẫn áp dụng theo hình thức sử dụng đất trước khi chuyển mục đích (như giao đất có thu tiền hoặc giao đất không thu tiền).

Bà Phương dẫn chứng, trước khi chuyển đổi, đất nông nghiệp thường được giao không thu tiền sử dụng đất, trong khi sau khi chuyển đổi sang đất sản xuất kinh doanh, đất này lại thuộc hình thức thuê trả tiền hàng năm.

“Nếu quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo hình thức sau khi chuyển đổi, người sử dụng đất chỉ có thể thế chấp tài sản gắn liền với đất, chứ không thể thế chấp quyền sử dụng đất. Điều này không chỉ hạn chế quyền lợi của người sử dụng đất mà còn gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp”, bà Phương nhận định.

Ngoài ra, một số khó khăn khác liên quan đến quy định về giá đất như các địa phương vẫn tiếp tục được áp dụng bảng gia đất cũ đến hết ngày 31/12/2015. Tuy nhiên, Luật Đất đai mới cũng cho phép UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất khi cần thiết để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Việc này dẫn đến tình trạng không đồng bộ trong việc áp dụng bảng giá đất giữa các địa phương. Một số địa phương vẫn sử dụng bảng giá cũ, trong khi các địa phương khác đã cập nhật bảng giá mới.

“Sự không đồng bộ này gây khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính thông qua hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố theo Nghị định số 71/2024 của Chính phủ. Điều này tạo ra sự thiếu thống nhất về giá đất giữa các địa phương, gây vướng mắc trong quản lý đất đai và ảnh hưởng đến các giao dịch đất đai”, bà Phương cho biết.

Giá nhà đất có thể tiếp tục “leo thang”

Tại một diễn đàn bất động sản vừa tổ chức mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết, một trong những vấn đề lớn hiện nay là sự lúng túng của các địa phương trong việc ban hành bảng giá đất. Thực tế cho thấy các địa phương thường chờ đợi và quan sát lẫn nhau trong việc áp dụng bảng giá đất. Mặc dù giá đất được quy định dựa trên giá thị trường (tức là mức giá chung của toàn thị trường), nhưng hiện nay nhiều nơi lại sử dụng giá đất đấu giá của từng khu vực nhỏ để làm cơ sở cho giá đất của cả khu vực lớn. Việc này dẫn đến tình trạng nhiều dự án phải tạm dừng, gây lãng phí lớn và ách tắc thị trường bất động sản.

Ngoài ra, ông Hiệp còn chỉ ra thực trạng nhiều địa phương đang tham khảo bảng giá đất cao của TP.HCM và áp dụng như giá thị trường. Việc này đang dẫn đến sự tăng mạnh giá bất động sản, tạo ra một "vòng luẩn quẩn" giữa giá nhà và giá đất, ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

“Có những dự án chỉ chênh nhau 6 tháng về thời điểm định giá, nhưng giá đất đã tăng gấp đôi. Nhiều dự án chung cư có giá lên đến 500 triệu đồng/m2, đây là mức giá phi lý, nhưng lại xuất phát từ việc định giá đất quá cao”, ông Hiệp dẫn chứng.

Theo ông Hiệp, hiện nay, giá thành bất động sản tại Việt Nam đang cao hơn nhiều so với khu vực. Ông cảnh báo nếu không có sự can thiệp kịp thời từ các cơ quan chức năng và hệ thống pháp lý, giá bất động sản có thể tiếp tục leo thang, biến Việt Nam thành thị trường có giá bất động sản cao nhất thế giới. Khi giá bất động sản vượt quá mức có thể chấp nhận, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn, và thị trường có thể đối mặt với nguy cơ suy thoái.

Liên quan đến vấn đề này, bà Phạm Thúy Hạnh, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật – Văn phòng Chính phủ cho rằng, việc giá nhà đất liên tục tăng trong thời gian qua là kết quả của nhiều yếu tố tác động, trong đó bao gồm quy định về giá đất của các địa phương, tốc độ giải phóng mặt bằng, tiến độ triển khai dự án, cũng như chất lượng các dự án tiếp cận gần hơn với nhu cầu thực tế về nhà ở.

Trong thời gian tới, dòng tiền cho hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ trở nên sôi động hơn, quay vòng nhanh hơn, giúp hạn chế tình trạng hàng tồn đọng. Bên cạnh đó, hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản sẽ hồi phục và có xu hướng gia tăng, khi các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược để thích ứng với chính sách mới, đồng thời điều chỉnh các dự án hiện có sao cho phù hợp với dòng tiền, khả năng đầu tư và triển khai.

"Những dự án thiếu tính pháp lý sẽ phải được hoàn thiện nhanh chóng để gia nhập thị trường. Các khu vực có quy hoạch mới sẽ chứng kiến sự tăng giá, trong khi những dự án đang hoàn thiện chuẩn bị mở bán sẽ xác lập mức giá mới, khó có khả năng giảm giá trong thời gian tới," bà Hạnh nhấn mạnh.