Làm thế nào để kiểm soát rủi ro khi vay tiền mua nhà?

Lãi suất được coi là một trong những yếu tố chính để quyết định việc mua nhà của nhiều người trẻ. Để kích thích nhu cầu vay mua nhà, nhiều ngân hàng đã đồng loạt điều chỉnh mức lãi suất cho vay mua chỉ còn trên dưới 5%/năm, tuy nhiên thực tế ưu đãi chỉ trong giai đoạn đầu, sau đó lãi suất sẽ thả nổi. 

Nhiều người có nhu cầu mua nhà tại thời điểm này đang băn khoăn câu hỏi liệu lãi suất hiện nay đã đủ “nhẹ gánh” để kích thích nhu cầu vay mua nhà hay chưa? Làm cách nào để kiểm soát những rủi ro khi vay mua nhà? Phóng viên đã có cuộc gặp gỡ với TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế để giải đáp những điều này. 

Ông nhận định như thế nào về nhu cầu tín dụng bất động sản trong những tháng sắp tới? 

TS. Nguyễn Minh Phong: Nhu cầu về tín dụng bất động sản luôn tồn tại và kéo dài trong suốt nhiều năm qua theo hướng nhu cầu lớn nhưng khả năng đáp ứng thì chưa cao. Xuất phát từ hai nguyên nhân chính sau:

Thứ nhất, nhu cầu tín dụng của các nhà đầu tư hay các doanh nghiệp phát triển lĩnh vực bất động sản thường cần rất nhiều vốn lớn để phát triển các dự án. 

Thứ hai, nhu cầu tín dụng từ người mua nhà, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là những nhà đầu tư nhỏ lẻ có nhu cầu lớn để thực hiện các hoạt động đầu tư theo nguyện vọng, nhất là sở hữu ngôi nhà để “an cư lập nghiệp”. Tuy nhiên, trong thời gian qua, nhu cầu này ít được đáp ứng do các điều kiện cho vay ngặt nghèo.

Trong bối cảnh hiện nay, tôi cho rằng nhu cầu về tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục duy trì và có khả năng trong thời gian tới sẽ mở rộng hơn nữa. Đặc biệt là từ tổng cầu cũ đã có và tổng cầu mới xuất hiện sẽ hợp lực với nhau, cùng với lãi suất cho vay đang có xu hướng giảm sẽ làm kích thích nhu cầu tín dụng bất động sản tăng lên trong thời gian tới. 

Thị trường bất động sản đang ghi nhận từ những tác động trên thị trường cho thấy các bên đang tích cực và chủ động hơn, ông nhìn nhận ra sao về vấn đề này?

TS. Nguyễn Minh Phong: Trong suốt thời gian qua, những nỗ lực tháo gỡ từ phía Ngân hàng Nhà nước là điều không thể phủ nhận. Bao gồm giảm lãi suất huy động, giảm lãi suất điều hành, từ đó hướng tới việc điều chỉnh giảm lãi suất cho vay. Hiện nay, mức lãi suất cho vay của các ngân hàng đều đồng loạt giảm ít nhiều từ 2 – 2,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Tính đến đầu năm nay, lãi suất cho vay đã giảm thêm khoảng 0,5%. Đây là xu hướng hết sức tích cực và đóng góp phần lớn vào việc kích thích nhu cầu tín dụng tăng.

Lãi suất cho vay giảm còn có tác động đến các doanh nghiệp, giúp họ có động lực vay tín dụng để đầu tư. Bởi lẽ, nếu lãi suất cho vay ở mức cao sẽ làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, đánh giá cá nhân của tôi thì mức giảm lãi suất vẫn chưa thực sự “tới”. Lãi suất huy động đang ở mức rất thấp, chỉ còn trên dưới 5% nhưng lãi suất cho vay vẫn đang duy trì ở mức độ cao, thậm chí nhiều ngân hàng cho vay ở mức độ “một ăn đôi”, ví dụ ngân hàng huy động được 5 phần, thì cho vay 10 phần. Lợi ích của các ngân hàng vẫn đang chiếm trọng tâm ưu tiên trong hoạt động của ngân hàng hiện nay. 

Theo ông, mặt bằng lãi suất có giảm thêm trong thời gian tới hay không?

TS. Nguyễn Minh Phong: Sẽ có hai xu hướng xảy ra đối với mặt bằng lãi suất trong thời gian tới.

Thứ nhất, xu hướng mặt bằng lãi suất huy động rất khó có thể giảm hơn được nữa, bởi hiện nay mức lãi suất trung bình là trên dưới 4,7%, trong khi theo thống kê của ngân hàng nhà nước, mức lạm phát trong quý I vừa qua lên tới 3,7% trung bình cả năm. Như vậy, chênh lệch lãi suất thực dương chỉ khoảng 1%, do đó mặt bằng lãi suất nhìn chung sẽ khó giảm hơn nữa. Bởi nếu giảm sâu hơn nữa thì người tiêu dùng sẽ cảm thấy mất động lực gửi tiền vào ngân hàng, khi đó họ sẽ rút tiền chuyển sang các hoạt động đầu tư khác. Điều này sẽ khiến các ngân hàng gặp lúng túng trong kế hoạch huy động vốn của mình. 

Chính vì thế, rất ít các ngân hàng “dám” giảm thêm lãi suất huy động trong thời gian tới. Đây là điều hết sức chắc chắn, lãi suất huy động trong thời gian tới sẽ tiếp tục đi ngang, còn lãi suất cho vay còn phụ thuộc vào hoạt động của ngân hàng. 

Đối với những ngân hàng quy mô lớn thường sẽ có lượng vốn lớn giúp duy trì ở mức độ cho vay hấp dẫn, từ đó kích thích thị trường. Còn đối với những ngân hàng nhỏ lẻ, lượng vốn huy động có hạn nên họ phải vay với lãi suất cao, đồng thời chỉ được vay trong thời gian ngắn để tăng lợi nhuận của các ngân hàng này lên.

Nhìn chung, xu hướng trên thị trường hiện nay là giảm lãi suất huy động, tuy nhiên mức độ giảm không đồng đều giữa các ngân hàng, đồng thời việc giảm sâu hơn lãi suất là điều không dễ. Nhất là trong bối cảnh hiện nay là các ngân hàng vẫn đang ưu tiên lợi ích cá nhân hơn so với lợi ích của quốc gia, lợi ích của nền kinh tế và các doanh nghiệp. 

Hơn nữa, ngân hàng nhà nước cũng chưa có nhiều biện pháp quyết liệt để tạo sức ép hoặc tạo kích thích buộc các ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay.

Mặc dù lãi suất cho vay đã giảm đáng kể nhưng nhiều người vẫn còn rất băn khoăn về mức lãi suất hiện nay liệu đã đủ hấp dẫn để mua nhà hay chưa, thưa ông?

TS. Nguyễn Minh Phong: Trong một vài năm trở lại đây, lãi suất khá cao so với mặt bằng chung trên thế giới, cũng như so với lợi nhuận trung bình của các nhà đầu tư, doanh nghiệp, so với kỳ vọng của các nhà đầu tư. Mặc dù lãi suất đã có phần giảm đáng kể so với thời kỳ trước nhưng mức lãi suất vẫn khá cao, nhất là đối với vay trung và dài hạn. 

Bởi lẽ cho vay bất động sản thì không thể vay ngắn hạn được, do đó cho vay trung và dài hạn vẫn ở mức độ trên 10%, tức là còn rất cao. Tất nhiên là ngoại trừ những người vay tốt thì ngân hàng có thể giảm lãi suất cho vay, tuy nhiên số lượng đó không nhiều. Về cơ bản, các ngân hàng cần chú ý đến độ rủi ro cũng như mức lợi nhuận có đủ hấp dẫn họ để chịu những mạo hiểm trong vấn đề thanh toán trong tương lai. 

Ông có lời khuyên nào cho các nhà đầu tư khi có nhu cầu muốn vay mua nhà trong giai đoạn hiện nay?

TS. Nguyễn Minh Phong: Hiện nay, đầu tư bất động sản đang có sự hấp dẫn hơn so với các lĩnh vực khác khi giá đang có xu hướng tăng dần, nên đây là thời điểm để các nhà đầu tư có thể “xuống tiền” sớm và đón nhiều kỳ vọng về lợi nhuận trong tương lai. Đây là cũng là một động lực tích cực trong quý II, quý III của năm 2024.

Việc vay mua nhà là một trong những vấn đề luôn chứa đựng nhiều rủi ro liên quan tới khả năng thanh khoản của người vay. Vì thế, để đảm bảo an toàn và tránh rơi vào bẫy thanh khoản, bẫy nợ thì người vay cần phải chú ý những điều sau:

Một là, lựa chọn những sản phẩm sao cho phù hợp với khả năng tài chính sẵn có của mình. Đây là một trong những yêu cầu cần thiết, chỉ nên nhìn vào nhu cầu của mình trong khoảng từ 5 – 10 năm, không nên nhìn vào nhu cầu kéo dài quá xa. Từ đó, người mua nên lựa chọn những sản phẩm phù hợp, có giá phải chăng, khi nào có nhiều tiền hơn thì có thể đổi lựa chọn sản phẩm cao cấp hơn.

Hai là, người mua cần chuẩn bị lượng tiền sao cho đủ lớn, ít nhất phải có 2/3 giá trị tài sản và đi vay thêm 1/3 còn lại, khi đó khả năng trả được nợ sẽ lớn hơn, giảm bớt rủi ro số tiền phải trả nợ hàng tháng, hoặc theo định kỳ. 

Ba là, trong quá trình triển khai hợp đồng thuê mua nhà, mọi người nên đọc kỹ các điều khoản liên quan đến vấn đề trả nợ sớm, trả nợ muộn, trả quá hạn và những điều kiện khác để giảm thiểu các chi phí có thể phát sinh. Hơn nữa, chúng ta cần lựa chọn những sản phẩm thuê mua chất lượng, tránh trường hợp sau khi trả tiền thuê mua nhưng nhà lại bị xuống cấp thì sẽ tốn thêm khoản tiền để tu sửa, bảo dưỡng. 

Vấn đề nhiều người quan tâm hiện nay là liệu trong quý II này, thị trường bất động sản có sự tiến triển hơn không, thưa ông? 

TS. Nguyễn Minh Phong: Năm 2024 là một sự khởi đầu tích cực hơn cho chu kỳ mới của thị trường bất động sản. Nhìn vào sự phục hồi và phát triển trong quý I/2024 vừa qua có thể nhìn thấy rất rõ nét những chuyển biến mới trên thị trường này. Chính vì vậy, trong quý II/2024 này sẽ còn có nhiều “nét bút” đậm và rõ hơn nữa với xu hướng gia tăng cả về nguồn cung lẫn tổng cầu, thanh khoản thị trường. 

Tuy nhiên, mức độ phục hồi của thị trường bất động sản vẫn chưa có sự đồng đều giữa các phân khúc, địa phương cũng như các thời điểm khác nhau. Triển vọng phân khúc có sự phát triển tốt nhất trong năm 2024 lần lượt là bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội và bất động sản nghỉ dưỡng. 

Đặc biệt, kể từ quý III - IV/2024 sẽ là thời điểm có thêm nhiều động lực hơn nữa về nguồn cung sản phẩm, những dự án mới được hoàn thành, đặc biệt là nhà ở xã hội. Hiện nay các doanh nghiệp đang rất tập trung đẩy mạnh phát triển phân khúc này, do đó, cuối năm 2024, bất động sản sẽ đón nhận nhiều tin vui. 

Xin chân thành cảm ơn ông!